Voor bijna één derde van de middeninkomens is de huur in de vrije sector te hoog. Terwijl huishoudens met deze inkomens ook geen toegang hebben tot sociale huurwoningen.  Dit blijkt uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) dat vandaag werd gepubliceerd.

Woningcorporaties zijn mede door Europese regels omtrent staatsteun gedwongen om ten minste 90 procent van haar woningen te verhuren aan huishoudens met lage inkomens. Tot 2020 is deze eis nog iets soepeler en mag ook een gedeelte van het woningbezit worden verhuurd aan de lagere middeninkomens (van 34.678 euro tot 38.690 euro).

Betaalbaar wonen

De betaalbaarheid van de woonlasten in de vrije sector worden berekend aan de hand van Nibud-normen zoals die worden gehanteerd bij de hypotheekverstrekking. Hieruit concludeert het PBL “Wanneer we kijken naar de middeninkomens, dan valt op dat 72 procent van deze huishoudens maximale woonlasten kan betalen boven het niveau van de liberalisatiegrens”. Een derde van deze huishoudens kan zich dus geen huurhuis boven de sociale huisvestingsnorm veroorloven.

Als deze lagere middeninkomens toch kiezen voor een huurwoning uit de particuliere sector dan is er nog een obstakel. Particuliere woningverhuurders hanteren vaak een inkomenseis. Vaak wordt bijvoorbeeld gevraagd dat het bruto maandinkomen minimaal 4,5 keer de kale huur is. Dit komt voor inkomens van zo’n € 35000,- per jaar op een kaal huurbedrag van € 650,-. Terwijl de huur in de particuliere woningverhuur vaak veel hoger is.

Scheefwonen

Deze problematiek van huishoudens met een middeninkomen manifesteert zich vooral op het moment dat zij willen (of moeten) verhuizen en bij starters op de woningmarkt. De sociale sector is voor hen vaak niet toegankelijk, de particuliere sector stelt flinke inkomenseisen en voor een hypotheek is een bestendig inkomen vereist. Deze groep valt dus tussen wal en schip. Toch wordt ook deze groep bestempeld als ‘Scheefwoners’ wanneer ze in een sociale huurwoning zitten waar ze volgens de huidige regels niet in zouden kunnen. Uit her rapport van PBL blijkt dat 51 procent van alle scheefwonende middeninkomens de markthuur van hun huidige woning niet kan opbrengen.

Wanneer spreekt men over middeninkomens?

  • Lage inkomens, tot 34.678 euro: huishoudens die toegang hebben tot de sociale huursector.
  • Lage middeninkomens, van 34.678 euro tot 38.690 euro: huishoudens die door de tijdelijke verruiming van het woonbeleid toegang hebben tot de sociale sector.
  • Midden-middeninkomens, van 38.690 euro tot 44.360 euro: huishoudens met een inkomen vanaf de tijdelijk verruimde inkomensgrens tot de hoogste grens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH).
  • Hoge middeninkomens, van 44.360 euro tot 52.500 euro: huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal (circa 35.000 euro in 2014).
  • Hoge inkomens tot twee keer modaal, van 52.500 euro tot 70.000 euro: huishoudens met een hoog inkomen tussen anderhalf en twee keer modaal.
  • Hoge inkomens, vanaf 70.000 euro: huishoudens met een inkomen vanaf twee keer modaal.

Initiatieven

De lastige positie waar de middeninkomens zich bevinden zorgt voor een ‘vlucht uit de stad’. Veel jonge gezinnen vertrekken uit de stad waar ze ook op de koopwoningmarkt weinig kans maken. De samenstelling van steden veranderd daardoor. Dit wordt door diverse steden onwenselijk geacht. Ze nemen initiatieven om de goedkopere private huurinitiatieven te bevorderen. Dit doen ze bijvoorbeeld door de grondprijzen lager te maken in ruil voor afspraken over de huurprijzen.