Het aantal woningverkopen in Nederland stabiliseert. Ook het aantal hypotheekaanvragen is niet langer toegenomen. Dit heeft alles te maken met de gespannen koopwoningmarkt. Dit blijkt uit onderzoek van het Expertisecentrum Woningwaarde (pdf). Zij spreken zelfs van ‘Files op de koopwoningmarkt’. Mensen willen eerst een nieuwe woning kopen voordat ze hun eigen woning te koop zetten.

Gespannen koopwoningmarkt

Doordat mensen afwachten op geschikt aanbod voordat ze hun eigen woning te koop zetten ontstaat een vicieuze cirkel. Er komen steeds minder huizen op de markt. Gemiddeld hebben geïnteresseerden in Nederland nu nog keuze uit 5,1 woning. Dit waren er enkele jaren geleden nog 30. In Amsterdam is het zeer krap op de woningmarkt, hier heeft men keuze uit 2,6 woningen. Midden-Kennemerland spant de kroon met een keuze uit gemiddeld 2,3 koopwoning per geïnteresseerde.

Prijzen blijven stijgen

Het Expertisecentrum denkt dat de prijzen van koopwoningen de komende jaren blijven stijgen. Door het lagere aanbod en hogere inkomens wordt de prijs verder opgedreven. De lage rentestand helpt huizenkopers bij het afsluiten van een hogere hypotheek. De verwachting is dat de rente in ieder geval tot midden 2019 niet veel zal stijgen in Europa. De Europese Centrale Bank heeft weliswaar aangegeven dat ze het opkoopprogramma gaan beëindigen. Het rentetarief zal naar verwachting nog minimaal een jaar op het huidige lage niveau blijven.

gespannen koopwoningmarkt door prijsstijgingen
Prijsstijgingen blijven aanhouden en zorgen voor een gespannen koopwoningmarkt. (bron: OTB, 2018)

“Op basis van de modelvoorspellingen is een toename van de verkoopprijzen met zo’n 9% tot 10% op jaarbasis een reëel toekomstbeeld.”

Bieden vanaf

Verkopende huiseigenaren profiteren van de gespannen koopwoningmarkt. Tenzij ze zelf ook weer een huis gaan kopen. De markt is dermate oververhit dat woningen vaak boven de vraagprijs worden verkocht. Steeds vaker zetten makelaars een woning in de markt met een ‘Bieden vanaf’ prijs. Dit gebeurd nu ook bij nieuwbouwprojecten. Vereniging Eigen Huis krijgt steeds vaker meldingen van deze verkoopmethode. Ongeveer twee jaar geleden ontvingen zij de eerste melding aangaande deze verkoopmethode bij een nieuwbouwproject in Amsterdam. Tegenwoordig speelt het fenomeen al in vele andere steden als Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven en Zwolle. “We horen het met name bij nieuwbouw van appartementencomplexen,” zegt de VEH-woordvoerder.

Starters onder druk

De prijsstijgingen hebben ervoor gezorgd dat veel huizenbezitters die ‘onder water stonden’ inmiddels weer overwaarde op hun woning hebben. Het is voor hen hierdoor makkelijker geworden om te verhuizen. Voor starters zijn de prijsstijgingen in combinatie met aangescherpte regelgeving echter funest. Het is voor hen steeds moeilijker om een eerste woning te kopen. De maximale hypotheek die mag worden afgesloten in 2018 is nog 100%. De extra kosten die worden gemaakt bij aanschaf van een woning zijn zo’n 6%. Hierdoor moet een starter dus al een fors kapitaaltje hebben gespaard om nog een woning te kunnen kopen. Bovendien moet de hypotheek sinds 2013 ook daadwerkelijk worden afgelost.

Lenen voor verduurzaming

Voor het verbeteren van de isolatiewaarde van een woning heeft de overheid een uitzondering gemaakt op het maximale hypotheekbedrag. Als de woning energiezuinig wordt gemaakt mag toch maximaal 106% van de woningwaarde worden geleend (in plaats van 100%). Hierbij valt te denken aan isolatie, zonnepanelen of het aanbrengen van dubbel glas. Veel banken en geldverstrekkers doen echter moeilijk als het gaat om de extra lening ter verduurzaming van een huis. Volgens de Vereniging Eigen Huis werkt een kwart in zijn geheel niet mee aan de hogere hypotheek. Een derde doet dit wel maar berekend dan wel een hogere rente.

Sneller verkocht

Woningen die goed zijn geïsoleerd worden nog sneller verkocht dan gemiddeld. Ook nog voor een hogere prijs. Dit blijkt uit onderzoek van de Tilburg University. Uit een studie over woningverkopen in 2017 blijkt dat woningen met een F- of G-label bijna € 13.000 minder opbrengen dan gemiddeld. Woningen met een gunstig A-label werden gemiddeld 48 dagen sneller verkocht.

Minder nieuwbouwwoningen

Een daling van huizenprijzen zou kunnen worgen ingezet als er meer woningen op de markt komen. Het Expertisecentrum Woningwaarde meldt echter dat de gespannen koopwoningmarkt hier niet op hoeft te rekenen. Het aantal vergunningsaanvragen steeg tot begin 2017. In de laatste vier kwartalen van 2018 stabiliseert het aantal aanvragen zich rond de 15.500 woningen. Hierdoor blijft ook het nieuwbouwaanbod de komende tijd onder druk staan.