De woningmarkt is gigantisch aan het aantrekken. Waar een paar jaar terug bijna anderhalf miljoen woningen ‘onder water‘ stonden zijn de prijzen inmiddels fors gestegen. Dit heeft onder andere te maken met de interessante hypotheekrente. Een tienjaars hypotheek is nu te financieren met 1.58% rente. De maandelijkse lasten zijn daarmee veel lager dan voorheen. Maar door de gestegen huizenprijzen in populaire gebieden wordt er ook steeds meer geleend. Het lijkt erop of de lage hypotheekrente wordt aangegrepen om meer te kunnen bieden. Vaak zelfs boven de vraagprijs. Voor velen is dit een signaal dat we op de top van een nieuwe huizenprijsbubbel zijn beland. Maar is dit ook zo? Hoe lang zal de rente nog laag blijven en welke gevolgen heeft een eventuele stijgende rente voor de huizenprijzen?

De prijs van koopwoningen wordt natuurlijk niet alleen bepaald door de hypotheekrente. Het is een spel van vraag en aanbod. Door de crisis zijn veel bouwvakkers gestopt en zijn er fors minder woningen gepland en gerealiseerd. Het aantal faillissementen onder architectenbureau’s was nog nooit zo hoog als in 2009. Dit heeft geresulteerd in fors minder aanbod van nieuwbouwwoningen. Terwijl er in de populaire gebieden en grote steden juist fors meer vraag is naar woningen. Naast de gunstige rente is deze krapte dus ook mede bepalend voor de gestegen woningprijzen.

Hypotheekrente gaat stijgen

Welk effect valt er dan te verwachten als de hypotheekrente gaat stijgen? Economen van de Rabobank en van De Nederlandse Bank (DNB) hebben hier in 2016 een onderzoek naar uitgevoerd. Daaruit kwam naar voren dat de gemiddelde extra kosten per huishouden bij een verdubbeling van de rentestand beperkt blijft tot zo’n €100,- tot €150,- per jaar. Een kleinere groep met een variabele of korte termijn hypotheekafspraak zal een stijging van zo’n €300,- voor zijn of haar kiezen krijgen. Maar een stijging heeft natuurlijk meer gevolgen. Het afsluiten van nieuwe hypotheken zal meer kosten met zich mee brengen waardoor de huizenprijzen onder druk komen. Als woningen weer ‘onder water’ komen te staan, met andere woorden, als de hypotheek groter is dan de huizenprijs zullen minder mensen gaan verhuizen. Dit heeft weer een negatief effect op de economie waardoor een negatieve spiraal kan ontstaan. De werkeloosheid stijgt en de vraag zakt verder waardoor ook de prijzen dalen.

Hypotheekrente gaat dalen

Een andere mogelijke ontwikkeling is een negatieve marktrente, deflatie. Hierbij wordt geld meer waard maar stijgt ook de waarde van de hypotheekschuld. Deflatie wordt als onwenselijk beschouwd omdat mensen aankopen gaan uitstellen als geld steeds meer waard wordt. Bovendien zullen huiseigenaren meer gaan aflossen waardoor nog minder geld besteed zal worden. Het ‘spook van inflatie’ zoals het vaak wordt genoemd wordt dan ook met vuur bestreden door de geldpersen aan te zetten. De ECB drukt per maand 80 miljard aan euro’s bij waardoor de inflatie in stand blijft. Deze staat in 2017 op zo’n 1,5% en komt dicht bij het streven van de ECB om een inflatie van 2% te realiseren.